Úvod  ›   ›   ›   › 

Problémy spojené se stavbou domu

  

Chystáte se koupit pozemek, na kterém chcete postavit svůj rodinný dům? Potom vás ještě před samotným zahájením stavby čeká několik úkonů, které musíte provést, aby vše proběhlo v pořádku a bez větších potíží. Stavba rodinného domku s sebou nese řadu úskalí a problémů, které se mohou vyskytnout již při samotném výběru pozemku, ale také při zařizování potřebné dokumentaci či následné realizaci, proto je potřeba si během celého procesu dávat pozor, abyste nenarazili na překážku, která by mohla nejen celou výstavbu zpozdit, ale také výrazně navýšit její cenu.

Na co si dávat pozor při výběru pozemku

Koupě pozemku vyžaduje důkladnou (až detektivní) práci, jejímž výsledkem může být skutečnost, že přestože se pozemek jeví jako velmi vhodný pro výstavbu vašeho rodinného domu, může se její realizace velmi zkomplikovat dodatečnými formálními i technickými problémy. Inzeráty prodejů pozemků či nabídky realitních kanceláří mohou často uvádět pouze částečné informace a je potřeba si dodatečně ověřit (na katastrálním úřadě nebo stránkách katastru nemovitostí), zda je skutečně vhodný pro stavbu objektu pro bydlení. Problémy mohou nastat v těchto případech:

  • druh pozemku
  • existence ochranného pásma
  • pozemek se nachází v záplavové oblasti
  • pozemek je zatížen věcným břemenem

Tip ke čtení: Pozemek jako investice

Druh pozemku

První věcí, kterou je potřeba ověřit, je druh pozemku, tedy zda je veden jako stavební pozemek (pozemek určený pro výstavbu). Ke stavebním účelům je možné využít také pozemek, který je v katastru nemovitostí veden jako zemědělský, je však nutné jej vyjmout ze zemědělského půdního fondu, což s sebou nese nejen formální kroky, ale také finanční prostředky, které je k takovému úkonu nutné vynaložit. (stavební pozemek ze zahrady) V případě, že je pozemek veden jako stavební, je nutné dále ověřit, že je na něm možná výstavba objektů pro bydlení – vedle této možnosti může být totiž pozemek určen pro výstavbu výrobních budov apod. Ideálním řešením je se v tomto případě informovat o územním plánu v dané lokalitě, který stanoví také limitující požadavky na stavbu včetně koeficientu zastavitelnosti.

Existence ochranného pásma

Ochranná pásma se mohou vztahovat k různým (obvykle veřejným) objektům, jež svou přítomností omezují využití soukromého pozemku. Vytvářejí se kolem vedení inženýrských sítí a jejich správních prvků a objektů, dopravních komunikací, ale také přírodních lokalit či památkových oblastí. Pokud je pozemek zatížen ochranným pásmem, obvykle není využitelný v celé jeho velikosti nebo do konkrétní výšky podle typu ochranného pásma, případně není povoleno na něm realizovat výstavbu neodpovídající požadavkům pásma, rekonstrukce či druhy staveb narušující ráz nebo charakter okolí. Existenci ochranného pásma snadno ověříte na stavebním nebo místně příslušném úřadě s rozšířenou působností, kde je realizováno územní plánování.

Pozemek v záplavové oblasti

Pokud se pozemek nachází v záplavové (zátopové oblasti), nepředstavuje to pro vás riziko z hlediska stavebních omezení či vyřizování dalších nezbytných formálních úkonů, je však nutné počítat s tím, že je zvýšené nebezpečí poškození stavby v důsledku zatopení. Záplavové oblasti jsou členěny do 4 zón, přičemž 1. až 3. zóna jsou relativně málo rizikové, problém nastává, pokud se pozemek nahází ve 4. záplavové zóně, kdy je riziko zatopení o mnoho vyšší. Takové pozemky jsou zpravidla identifikovatelné velmi nízkou cenou a lze je dohledat v povodňových mapách. Pokud budete chtít stavbu na takovém pozemku pojistit, připravte se na vysoké částky pojistného.

Věcné břemeno

Věcné břemeno představuje zátěž, která může výrazně omezovat užívání soukromého pozemku. Věcné břemeno vzniká v případě, že je část pozemku využívána osobou nebo subjektem, která není jeho vlastníkem, ale vyplývá mu z daných podmínek právo jej specifickým způsobem užívat. Může se jednat například o případy, kdy přes pozemek vede příjezdová komunikace k dalšímu objektu či komunikace účelová, ale také vedení inženýrských sítí či umístění jejich technických objektů. Zda na pozemku leží věcné břemeno můžete zjistit buď na katastrálním úřadě, nebo z listu vlastnictví stavby, kde jsou věcná břemena uvedená. Vodítkem vám může být také výrazně nižší cena pozemku v porovnání s pozemky sousedními.

Co ještě zohledňovat při koupi pozemku

Kromě vlastní problematiky omezení výstavby či užívání pozemku byste se před jeho koupí měli informovat také na vybavenost pozemku, tzn. zda k němu vede odpovídající příjezdová komunikace a na připravenost s ohledem na přípojky inženýrských sítí. U přiléhající příjezdové komunikace je nutné zkontrolovat jejího vlastníka – pokud se jedná o soukromou osobu (nikoliv o obec nebo její část), bude potřeba buď sjednat věcné břemeno jejího užívání nebo vyjednat její pronájem či se jiným způsobem domluvit s vlastníkem na jejím užívání. Připravenost inženýrských sítí je důležitá především s ohledem na cenu pozemku, jejich přivedení tuto cenu totiž výrazně zvyšuje, resp. koupíte-li pozemek bez připravených přípojek, počítejte s dalšími nemalými náklad výstavby.

Na co si dát pozor při projektování a realizaci stavby

Po vybrání a zakoupení pozemku vás čeká druhá fáze výstavby, která zahrnuje především vybrání dodavatele a přípravu dokumentace pro stavební povolení. V tomto směru si můžete vybírat z několika možností:

  • postavení domu na klíč (individualizovaný nebo typový dům)
  • výběr architekta či projektanta pro vlastní návrh

V obou případech spolupracujete s projekční kanceláří, která vám v případě potřeby poskytne právní poradenství, nebo zajistí služby zprostředkování ohlášení stavby nebo vybavení stavebního povolení (samozřejmě za příplatek). K získání stavebního povolení budete potřebovat kompletní dokumentaci záměru včetně geodetického vytyčení stavby, jež navazuje na základní situační výkres. Ať už se rozhodnete pro typový domek či individualizovaný návrh, vždy je potřeba si rozmyslet několik základních parametrů, které by domek měl mít, a to:

  • předpokládanou dobu výstavby
  • podlahovou plochu, resp. počet obytných místností
  • výšky a počet pater
  • materiál, z nějž má být vyroben
  • způsob a rychlost vytápění

Před zahájením výběru je dobré si stanovit maximální finanční limit, který máte pro stavbu vymezen, a z něj vycházet. Od této sumy je potřeba odečíst náklady na tvorbu dokumentace a získání povolení.

Dodržení finančního limitu

Finanční limit, který si pro stavbu stanovíte, může být omezen také hypotékou, proto je dobré si vždy ponechávat alespoň minimální rezervu, která může vyplynout z více prací. Vyberete-li si typový domek, který si chcete nechat postavit na klíč, cena výstavby může být vyšší než ta uvedená v katalogu, jelikož jeho osazení do terénu může být spojeno s vyššími požadavky na sejmutí ornice nebo zaizolování v případě pozemku o vyšší svažitosti, než s jakou se počítá v návrhu. Při individualizaci typových domků je s navýšením nutné počítat vždy, u vlastních návrhů je potřeba si počkat na kalkulaci či položkový rozpočet. (Jak na rozpočet domu?)

Řemeslné práce

Během výstavby se provádí také různé řemeslné práce, a to jak v interiéru, tak v exteriéru objektu (rozvody vody, elektřiny či provedení střechy nebo osazení okapů). Tyto jsou realizovány obvykle řemeslníky pracujícími na živnost, případně v subdodavatelské společnosti. Vzhledem k vysoké poptávce bývají tito řemeslníci obvykle velmi vytížení a je potřeba je domlouvat s velikým předstihem.

Ohodnoťte tento článek:
Hodnocení: 5/5 (1 hlas)