Co vše má vliv na cenu bydlení?

Stěhujete-li se poprvé do vlastního bydlení, hlavním limitujícím faktorem na cestě za novým domovem bude zcela nepochybně cena. Co všechno má na ni vliv?

Srovnání domu a bytu

Pro porovnání si uveďme modelový příklad bytu o výměře 65 m². Za ten dáte v Praze v roce 2018 průměrně 5,7 milionu korun, jak uvádí dostupné aktuální statistiky portálu CenovaMapa.org. U rodinného domu se naproti tomu ve stejné lokalitě cena na konci roku 2017 pohybovala průměrná cena na 58 071 Kč za m². Tato data vycházejí z informací portálu CeMap.

Prudký růst se přitom týká hlavně panelových domů, v některých lokalitách v metropoli už jsou panelákové byty dražší než bydlení v původní cihlové zástavbě. Lze také říct, že chování cen v Praze se výrazně podepisuje na bydlení ve Středočeském kraji. Ceny bytů rostou už pátým rokem a analytici zatím sestup nepředpokládají, v Praze a Brně bydlení naopak ještě podraží.

Lokalita

Jak už vyplynulo z úvodního modelového příkladu, jedná se o nejpodstatnější vlastnost. Z hlediska výsledné ceny má lokalita přibližně čtvrtinovou váhu. Dražší je bydlení ve městě, tradičně nejnákladnější je žití v centru Prahy. Lépe na tom nicméně nejsou ani jiná velká česká města jako Brno či Plzeň.

V rámci porovnání lze říci, že menší byt v metropoli vás pak vyjde dráž než větší v okresním městě. Cena bytu zkrátka se snižující se atraktivitou lokality významně klesá. Bydlení na zapadlé samotě je z ekonomického hlediska prakticky nejvýhodnější možností. Dáno je to samozřejmě tím, že schází občanská vybavenost a prakticky za vším se musí dojíždět. V místě může chybět škola či školka, lékař atd.

Vliv má i to, jestli se v lokalitě bydlí příjemně a okolí působí esteticky. Výhled do zeleně posouvá hodnotu na cenovce směrem nahoru, pohled do oken protějšího paneláku naopak vašemu rozpočtu na nový domov uleví. Podobně to platí o blízkosti rušné dopravní tepny, smíříte-li se se životem v hluku, odměnou vám bude levnější byt.

Dispozice a velikost

Jedná se o druhé nejpodstatnější kritérium hned po lokalitě, jež opět má při určování ceny zhruba čtvrtinovou váhu.

Pozor, velikost bytu se udává v metrech čtverečních, jedná se tedy o mnohem přesnější informaci. Z hlediska dispozice označované například 2+1 nebo 3+1 reálnou velikost bytu nepoznáte, byt 2+1 může ve skutečnosti samozřejmě být větší než 3+1, tato informace uvádí pouze to, jak je řešen. Obecně patří mezi preferovaný typ dispozice hlavně právě 3+1.

Oba faktory jdou ruku v ruce i při určování ceny bytu. Cena za metr čtvereční, kterou si zjistíte v cenové mapě, je proto orientační ukazatel a rozhodně neplatí, že čím více metrů, tím úměrně dražší byt v celkovém součtu bude. S prostým násobením si nevystačíte, pokud totiž nebude dispozice navržena účelně, cenu za byt to ve výsledku paradoxně „srazí“.

Pro srovnání: Ve skutečných inzerátech realitních kanceláří můžete v roce 2018 najít byt o dispozici 2+1 o celkové výměře 58 m² za cenu 2 450 000 Kč. Zájemce se za ním musí stěhovat do Plzně. Jiný byt tamtéž o dispozici 3+1 s velikostí 62 m² stojí 2 700 000 Kč. Oba se nacházejí v paneláku.

Celkový stav domu i bytu

I když byly paneláky tradičně považovány za tu nejsnáze dostupnou alternativu bydlení, z úvodu vyplývá, že situace se v některých místech změnila natolik, že na cihlový byt si větší rozpočet připravit nebudete muset. Ještě v roce 2013 se přitom uvádělo, že panelákový byt vychází levněji průměrně o 20 %.

Vliv má stejně tak celkový technický stav nemovitosti. Pokud bude v dobré kondici, musíte se připravit na vyšší investici. Platí to i pro samotný byt. Je-li velmi levný, pozor na to. Možná potřebuje rekonstrukci, která bude v konečném důsledku velmi nákladná. Již zmiňované panelákové byty vyžadují především obnovu bytového jádra. Připlatíte si přirozeně i tehdy, když rekonstrukce potřeba není a ještě řadu let potřeba ani nebude, protože se jedná o novostavbu. A to tím spíše, když se použily kvalitní materiály.

Vlastnictví

Vlastníkem bytu může být soukromá osoba nebo družstvo. Obecně vzato jsou sice družstevní byty o cca 20 % levnější než byty ve vlastnictví soukromém, výhodnost jejich pořízení je však diskutabilní. Byt totiž v takovém případě nevlastníte, disponujete pouze členským podílem v družstvu. Nemůžete jím tedy ani ručit, což představuje problém u hypotéky, která je pro řadu lidí stále ještě jediným dostupným způsobem, díky němuž si vlastní bydlení mohou pořídit.

Další faktory

Možná by vás to nenapadlo, ale cenu bytu mohou navýšit i zdánlivě nepodstatné faktory. Chcete bydlet ve druhém až předposledním podlaží? Musíte si připlatit. Byty v prvním patře se podle zástupců realitních kanceláří prodávají o cca 10 % levněji. Podobně nepopulární je i poslední patro. Naopak má-li váš vysněný byt terasu nebo velkoryse pojaté úložné prostory v podobě sklepa, cena stoupne.