Jak vypočítat zastavěnou plochu stavby?

Co je to zastavěná plocha stavby definuje § 2 odst. 7 stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.), který říká: „Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.“

Jak přeložit právničtinu do češtiny

Taky máte pocit, že se u nás zákony píší tak, aby jim nikdo nerozuměl? Tak si pojďme přeložit tuto definici do běžné češtiny. Zastavěnou plochu vymezuje imaginární otisk domu na pozemku. Představte si, že váš dům je dětská hračka v podobě bábovičky a vy ho celý zvednete a pak položíte zpět do písku. A právě stopa této vaší „bábovičky“ v písku je ta zmíněná zastavěná plocha. Ale jako všechno, i toto není zcela jednoznačné.

Není dům jako dům!

Kdyby všechny domy měly půdorys obdélníku nebo čtverce, bylo by to jednoznačné, ale (naštěstí) domy nejsou tak nudné a každý je jiný. Představte si třeba dům, kde je první patro o něco širší než přízemí, ať už je to lodžie, nebo rovnou pevná zeď ohraničující místnost. To horní patro tak vlastně zastřešuje spodní partii domu. V takovém případě se za zastavěnou plochu považuje plocha ohraničena pravoúhlými průměty toho širšího podlaží. Když se vrátíme k našemu příkladu s bábovičkou, tak je to, jako byste měli na sobě dvě kostky a ta horní byla větší než ta spodní, takže by se do jejího otisku vešla ta spodní celá a ještě by byl kousek navíc.  

Jsou dokonce domy, kde je každé podlaží jiné. Představte si ho například jako kostky domina, postavené na sebe tak, že žádná z nich nesedí přesně na žádné pod ní. Když se podíváte shora, je zastavěnou plochou celkový obrys vytvořený kolmicemi k terénu v každém z nejvíce vyčuhujících okrajů. Nezapomínejte, že do zastavěné plochy se počítá také plocha bazénu

Lodžie ano, balkony ne

Jak uvádí výše uvedené znění zákona, lodžie a arkýře se do zastavěné plochy započítávají, oproti tomu balkony ne. Lodžie je totiž jakoby zapuštěná do domu, zatímco balkon je připevněn na konzolích nebo jinak, ale mimo hmotu budovy. Proto se do zastavěné plochy nepočítá. Neplatí to ale, pokud jsou balkony podepřeny svislou nosnou konstrukcí, typicky nosným sloupem. V takovém případě patří do zastavěné plochy i ten balkon.

Důležitá je střecha

Do zastavěné plochy se počítají i stavby, které nemají boční stěny (dle zákona obvodové svislé konstrukce), typicky altány, přístřešky pro auta apod. U nich se zastavěná plocha určí pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny, tzn., že zastavěnou plochu vymezí obvod střechy. Je-li altán kruhový, zastavěnou plochu tvoří obsah tohoto kruhu.

Co když se nedohodneme

Přestože se zákonodárci snažili aktuálním zněním zákona definici zastavěné plochy stavby zjednodušit, i dnes se může stát, že se dva různí odborníci na přesně stanovené zastavěné ploše neshodnou, zejména jde-li o velmi členitou stavbu. V takovém případě může rozhodnout jedině nezávislý soud.

Zastavěná plocha pozemku

S pojmem zastavěná plocha úzce souvisí pojem zastavěná plocha pozemku. Ten je definován ve stejném paragrafu stavebního zákona takto: „Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb.“ Takže máte-li na pozemku dům se zastavěnou plochou 150 m², garáž se zastavěnou plochou 30 m² a kryté stání pro auto se zastavěnou plochou 24 m²je celková zastavěná plocha pozemku 204 m². Velikost pozemku a jeho zastavěnou plochu musíme porovnávat třeba s požadavky územního plánu dané obce. Pakliže je plocha našeho pozemku třeba 800 m² a územní plán požaduje, aby zastavěná plocha pozemku nebyla větší než například 30 %, nesmí součet zastavěných ploch všech objektů na pozemku přesáhnout 240 m².