Orná půda: Proč zbytečně ztrácí potenciál zajímavé investice

  

Z investičního pohledu představuje vlastnictví orné půdy konzervativní strategii s nízkým, avšak stabilním výnosem. Zemědělské pozemky si dlouhodobě uchovávají hodnotu a zaručují pravidelný příjem z pronájmu (pachtovného). Mohlo by se zdát, že orná půda je jako onen proslulý důl v zemi. Historie nám již ukázala, že dolu pozbýt lze. Ano, riziko společenských otřesů existuje vždy, ale vedle bleskové ztráty vyvlastněním lze o drahocenný kus pole přijít i pomalejším, a to doslova plíživým způsobem. Půda má totiž hodnotu pouze tehdy, když se na ní hospodaří. A právě způsob optimálního hospodářského využití orné půdy má určující význam pro její hodnotu v budoucnosti.

Ornice v ohrožení

Půda je proměnlivý přírodní útvar, jehož kvalita je ovlivňována řadou externích činitelů. Zásadní vliv na kvalitu orné půdy mají místní klimatické poměry. Zejména poslední dekáda se vyznačuje cyklickým opakováním povodní a sucha, v jejichž důsledku dochází k intenzivním splachům půdy do oblastí ležících pod erozně narušenými poli. Při pohledu na kalnou masu valící se ze svahů a mizející v řekách se nabízí otázka, zda ta ornice nikomu nechybí. A komu vlastně patří? Analýza vlastnické struktury třeba i náhodně zvoleného regionu potvrdí známou skutečnost, že máme jednu z největších scelených ploch polí na světě, ale zároveň zcela atomizované vlastníky (kolem 3 milionů drobných majitelů půdních parcel). 

Když vlastní malý, ale sklízí velký

Akciové společnosti, často pozůstatky bývalých jednotných zemědělských družstev, hospodaří z 80 procent na propachtované zemědělské půdě. Mnoho malých parcel leží uvnitř velkých bloků bez možnosti přístupu, a jejich majitelé jsou tak nuceni je pronajímat. Často prostřednictvím nevýhodně postavených smluv s dlouhou výpovědní lhůtou. Hospodaření na rozlehlých lánech může po určitou dobu vykazovat výborné výsledky zejména díky dohánění chybějící úrodnosti hnojivy, ale postupně se půda vyčerpá. Další pohromou pro kvalitu ornice je fakt, že u nás i v Evropě jsou čím dál více preferovány plodiny pro energetické účely než pro potravinářský průmysl. Z kukuřice nebo řepky se prostřednictvím výroby bioplynů a biopaliv získává energie, jejich pěstování je dotované a pro zemědělce výhodné. Kukuřice však roste v širokých řádcích a souvislejší vegetační kryt vytváří až v letních měsících. Ornice je tak náchylná k degradaci vodní a větrnou erozí, kterou je u nás ohroženo přibližně 50 procent zemědělské půdy, na jižní Moravě se jedná o ještě vyšší čísla. Zemědělci jsou sice povinni dodržovat protierozní opatření, ale zákon o ochraně půdního fondu představuje spíše soubor návrhů a doporučení než právně vynutitelná pravidla. Míra kontroly je všeobecně nízká a majitel se může jen dívat, jak mu půda doslova mizí před očima. Stát se donedávna o tuto problematiku příliš nezajímal, protože malý vlastník pro něj představoval spíše komplikaci než subjekt, jehož práva je potřeba hájit.

Svítá na lepší časy?

Česká republika má systém hodnocení půdy, který se označuje zkratkou BPEJ (bonitovaná půdně ekonomická jednotka). Výzkumný ústav meliorací a ochrany půdy ročně aktualizuje zhruba 40 000 hektarů zemědělské půdy a u poloviny zaznamenává zhoršení kvality. Hodnota pole se tak novou, průběžně prováděnou bonitací může snížit až o desítky procent. Na jedné straně tak platí stará hodnota pozemků, ačkoliv plocha už kvůli špatnému hospodaření takovou cenu nemá, zároveň na druhé straně mnozí majitelé pozemků platí na dani z nemovitostí více peněz, než by ve skutečnosti měli. Přecenění veškeré půdy v České republice je však dlouhodobým úkolem.

Závažnost problému rychlé degradace půdního fondu si stát uvědomuje a postupně se začal angažovat v ochranně jednoho z největších bohatství, kterým naše země disponuje. Minulý rok byla vydána Metodika půdního průzkumu zemědělských pozemků určená pro pachtovní smlouvy. Metodika slouží vlastníkům půdy i pachtýřům jako informační zdroj pro zjištění stavu zemědělské půdy v době uzavření a skončení pachtu. Vlastník půdy má tak možnost zjistit změny kvality ornice a stejně slouží metodika i zodpovědným pachtýřům, kteří nechtějí být po uplynutí nájemního vztahu nařčeni z poškození půdy.

Co dělat s rodinným stříbrem?

Malý vlastník jednotek až desítek hektarů může váhat a klást si otázku, zda půdu prodat, nebo ji dále pronajímat. V poslední době jsou nabídky na odkup orné půdy stále častější a poptávka výrazně převyšuje nabídku. Vznikla řada specializovaných realitních kanceláří a odborníci se shodují, že trh se zemědělskými pozemky funguje velmi dobře.

Zvážení prodeje v případě vlastnictví pár hektarů uvnitř uzavřených celků bez možnosti přístupu je určitě na místě. Přesto odborníci doporučují prodávat půdu pouze tehdy, pokud její vlastníci mají pro získané finance jiné využití a radí její prodej dobře promyslet. Optimálním řešením rozhodně není přistoupit na první, zpravidla nevyžádanou nabídku od některé z mnoha společností, které s půdou jen spekulují.

Se zvyšujícím se počtem vlastněných hektarů se zlepšuje i vyjednávací pozice majitele. Specializované firmy a obchodníci s půdou nabízejí portfolio zajímavých služeb. Například vlastníkům více než 20 hektarů dokážou zařídit výběrová řízení na pronájem pozemků. Díky tomu si pak vlastník může vybírat z nejzajímavějších nabídek a je zaručeno, že touto cestou je možné zajistit pronájem za skutečně optimálních podmínek. Pro vlastníky s více než 50 hektary půdy se nabízí možnost přenechat starosti se správou odborníkům prostřednictvím služeb správy pozemků. Služby zahrnují optimalizaci nájemních vztahů, fyzickou kontrolu pozemků a zajištění daňových povinností. Prioritou při správě zemědělských pozemků je rovnoprávný vztah vlastník a nájemce a nalezení uživatele, který bude dlouhodobě s péčí dobrého hospodáře využívat pronajatý majetek.